[深圳跨境電商進出口呈爆發式增長，今年1-9月，僅前海灣保稅港區就實現跨境電商進出口1.13億美元，超過去年全年總和。]


    [深圳目前每天約有200萬個小包裹，通過各種物流途徑進出境。]


    今年，深圳物流倉儲物業供不應求、租金上漲的趨勢越發明顯，這在當地住宅價格和成交量開始下滑、寫字樓等商業物業去庫存壓力較大的背景下尤為顯眼。物流倉儲物業正成為投資客和資本競相追逐的熱點領域。


    近日，仲量聯行在發布2015年第三季度的物流倉儲市場回顧時，提到了一個新現象：部分提供轉租服務的公司正在尋覓市場上合適的空置倉庫。


    “一直以來都是第三方物流及終端客戶為租賃倉庫的主要需求來源，比如進出口企業及電商企業。但隨著倉庫租金的日益攀升以及市場緊俏，部分公司開始瞄準這個領域，提供倉庫的轉租業務。”仲量聯行深圳工業地產部副董事古振鵬對《第一財經日報》記者表示。


    租金穩步上漲


    雖然深圳其他形式的物業市場已經出現了松動或下滑勢頭，但倉儲物業租金穩步上漲的勢頭未改。


    在住宅方面，深圳房價一改上半年劇烈上漲的勢頭，已經連續三周下滑，部分新盤上市推出了變相降價措施，這在之前非常罕見。


    在寫字樓和零售等商業地產方面，世邦魏理仕的報告分析，未來6個月深圳將有超過90萬平方米的寫字樓新增供應入市，且明后兩年都將是深圳寫字樓供應的高峰。此外，雖然全市商業物業租金整體表現平穩，但整體市場空置率環比上升0.7個百分點至7.2%。未來6個月，深圳還將有超過50萬平方米的新增商業物業供應入市，市場去化壓力較大。


    而在倉儲物業方面，仲量聯行的數據監測顯示，在旺盛需求及無新增供應的促進下，保稅倉庫租金環比上升2%，至40.4元/平方米·月，非保稅倉庫租金較上季度微升0.3%，至37.4元/平方米·月。


    世邦魏理仕研究部中國區執行董事陳仲偉此前也表示，至9月末深圳優質物流設施市場的平均租金(同樣本)環比上漲3%，至34元/平方米。他相信隨著第三方物流公司和跨境電商的蓬勃發展，深圳物流倉儲的缺口將會越來越大，倉儲設施租金也將繼續逐步走高。


    當地一位進出口物流行業人士李立(化名)告訴本報記者，倉庫雖然供不應求，一旦出現空置，很快就被市場消化，但是有些時候會出現一些意外情況。比如，某家進出口公司如果與倉庫簽了一年的合同，但是業務波動性較大，生意不好，可能就會斷租，因此一些私人倉庫的業主也愿意省心省力，讓提供轉租服務的公司承包轉租。


    他補充道，通常倉庫大部分租給了物流公司。就拿保稅倉庫和進出口監管倉庫來說，八成租給了物流公司，物流公司再轉租出去，其他的才直接租給了進出口企業。有投資客為了轉租，特意去注冊物流公司。


    供需矛盾突出


    近年來，占地不到2000平方公里的深圳土地資源尤為緊缺，作為當地支柱產業的物流業發展迅猛，物流倉儲物業缺口日益增大。


    一方面，深圳新增倉儲物業供應少。在近日舉行的三季度深圳物業市場分析會上，世邦魏理仕華南區研究部副董事郭麗萍介紹，深圳已連續多個季度無任何新增倉儲物業入市，直至8月份才新增一個約10萬平方米的倉儲項目入市。


    當地一位觀察人士稱，由于物流倉儲占地面積大，并且收益不及寫字樓等商業或零售業，GDP產出值相對較小，加上土地資源緊張，相關部門批復倉儲用地的意愿并不強烈。此外，有些企業在拿到物流倉儲用地后，甚至在上面改建寫字樓或工業廠房。


    古振鵬預計，保稅倉儲及非保稅倉儲需求穩定，并將推動租金穩健增長。保稅倉儲市場方面，未來12個月供應不多，約只有5萬平方米(建筑面積)新增供應量，其用途以自用為主。非保稅倉儲市場方面，由于未來12個月可租賃項目將增加，約有10萬平方米(建筑面積)新增供應量。


    另一方面，在需求上，社會消費品零售及網絡零售交易量正在穩定增長，第三方物流的城市配送倉儲需求也呈上升趨勢。此外，自貿區政策落地后，海關、稅務、檢驗檢疫等部門陸續出臺一系列政策利好，跨境電商業務由此迅猛發展，也令保稅倉儲需求不斷增加。


    以跨境電商業務為例，該產業發展正呈現井噴態勢。根據深圳市經信委提供的數據，今年上半年深圳跨境交易額達131.81億美元，較去年同期漲幅131.65%。10月20日，前海首家跨境海鮮電商平臺也正式上線。


    在供需矛盾突出的背景下，倉儲物業空置率很低。仲量聯行發布的數據顯示，目前深圳全市保稅倉儲存量為190萬平方米，空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%；非保稅倉儲存量為86萬平方米，空置率僅2.3%。


    轉向周邊拿地


    除了上述提供轉租服務的企業，開發商也瞄準了深圳的倉儲物業。趙林(化名)在深圳物流地產領域摸爬滾打了十來年，他感覺2008年左右當地倉儲物業市場開始受到資本市場的追捧。“這跟房地產趨勢掛鉤。之前商業和住宅形勢大好的時候，資金大量投入該領域，但從2008年開始房地產市場波動大的時候，資本開始流入物流地產。”


    他感嘆，大家都想來深圳，但是深圳的倉儲用地太難拿了。他所在的物流地產公司已經七八年沒有拿到倉儲用地了。“從2010年開始，一手地幾乎拿不到，二手地有可能拿到，但代價太大，相當于住宅地的地價，做物流的話回報不劃算。”


    現代物流業雖然是深圳的四大支柱產業，但是近年來新材料和生物等七大戰略性新興產業引擎作用日益凸顯。趙林記得2009年左右，深圳對物流土地的規劃供應開始日益減少。他所在的企業已經轉而去深圳周邊城市布局，去年他們在惠州拿了一塊八九萬平方米的地，目前正在開發。


    近來，機構投資者與大型物流開發商合作的例子逐漸增多。


    古振鵬說，未來來自周邊城市非保稅倉儲的供應將對租金升幅帶來一定壓力，但是由于配送時間的限制，部分電商企業寧愿承擔較高的租金成本，仍將繼續選擇深圳范圍內的倉儲物業，預計未來一年租金同比增幅將高達7%～9%。